Cv-ketel kapot in een huurwoning: wie betaalt de reparatie?

Eerst zelf checken: vaak is het geen defect

Voordat u de verhuurder belt, loont het om vijf dingen te controleren. Een flink deel van de 'kapotte' ketels blijkt een kleinigheid die u veilig zelf oplost, en dat scheelt dagen wachten.

• Waterdruk. Kijk op het display of de manometer: de druk moet in koude toestand rond de 1,5 tot 2 bar staan. Onder de 1 bar gaat de ketel in storing. Bijvullen via de vulslang tot circa 1,5 bar mag en moet u als huurder zelf doen.
• Reset de ketel één keer. Vrijwel elke ketel heeft een resetknop. Start hij normaal op, dan was het een incident. Komt de storing direct terug, blijf dan niet resetten en noteer de foutcode op het display.
• Thermostaat. Staan de batterijen niet leeg, staat er een (vakantie)programma aan, vraagt de thermostaat wel warmte?
• Stroom en gas. Zit de stekker van de ketel erin, staat de groep in de meterkast aan, staat de gaskraan open, doet het fornuis het nog?
• Radiatoren ontluchten. Borrelende of half koude radiatoren met een draaiende ketel wijzen op lucht in het systeem; ontluchten met een ontluchtingssleuteltje is huurderswerk. Vul daarna zo nodig water bij.

Ruikt u gas: niet resetten, gaskraan dicht, ramen open, naar buiten en direct het nationale storingsnummer 0800-9009 bellen. Piept uw koolmonoxidemelder: ketel uit, ramen open, iedereen naar buiten en 112 bellen. Deze twee situaties gaan vóór alles.

Blijft de ketel na deze checks in storing, noteer dan de foutcode en het type ketel (typeplaatje op of onder de mantel). Daarmee kan de monteur van de verhuurder telefonisch vaak al inschatten wat er speelt.

De hoofdregel: de ketel is van de verhuurder, klein onderhoud van u

Het Nederlandse huurrecht verdeelt onderhoud in twee categorieën. Groot onderhoud en het verhelpen van gebreken zijn voor de verhuurder; kleine herstellingen zijn voor de huurder. Welke klusjes 'klein' zijn, staat in het Besluit kleine herstellingen: werk dat weinig kost en geen specialistische kennis vraagt.

Voor de cv-installatie betekent dat in de regel:

• Verhuurder: reparatie van storingen en defecten aan de ketel, het periodieke (jaarlijkse of tweejaarlijkse) onderhoud door een erkend monteur, vervanging van onderdelen én vervanging van de hele ketel als die versleten is. Cv-onderhoud vraagt specialistische kennis en valt daarmee buiten de kleine herstellingen.
• Huurder: water bijvullen, radiatoren ontluchten en de ketel opnieuw opstarten na bijvoorbeeld een stroomstoring. Dat is alles.

Staat er in uw huurcontract dat u als huurder verantwoordelijk bent voor al het cv-onderhoud of voor reparaties? Zo'n bepaling is in de regel niet geldig: de verhuurder mag de wettelijke lijst met kleine herstellingen niet eigenhandig uitbreiden ten nadele van de huurder. Wel mag de verhuurder een servicecontract of 24-uursservice aanbieden en dat via de servicekosten doorberekenen, mits dat correct is afgesproken; het gaat dan om extra service zoals het overnemen van bijvullen en ontluchten, niet om het afwentelen van reparatiekosten.

Belangrijke nuance: veroorzaakt u de schade zelf, bijvoorbeeld door aan de ketel te sleutelen of door bevriezing nadat u de woning in de winter onverwarmd en zonder voorzorg achterliet, dan kan de rekening wél bij u terechtkomen. Normaal gebruik en normale slijtage zijn echter nooit uw probleem.

Storing melden: schriftelijk, met foutcode en termijn

Een kapotte verwarming is juridisch een 'gebrek' aan de woning, en de verhuurder moet een gebrek verhelpen nadat u het heeft gemeld. Die melding is dus het startpunt van al uw rechten. Doe het goed:

• Meld direct en schriftelijk. Bellen mag om vaart te maken, maar bevestig het altijd per e-mail of via het huurdersportaal, zodat u bewijs heeft van de datum. Bij woningcorporaties is er meestal een reparatieverzoek-lijn of app; grote verhuurders en corporaties hebben voor cv-storingen vaak een direct nummer van het onderhoudsbedrijf.
• Wees concreet: sinds wanneer, welke foutcode, geen verwarming en/of geen warm water, en of er kwetsbare bewoners zijn (jonge kinderen, ouderen, zieken). Dat laatste maakt spoed beter verdedigbaar.
• Vraag om een concrete hersteltermijn. Geen verwarming of warm water is een urgent gebrek: in de winter mag u een reactie binnen 24 uur en herstel binnen enkele dagen redelijkerwijs verwachten. Veel corporaties hanteren zelf zulke spoedtermijnen.
• Werk mee aan de afspraak. De verhuurder moet kunnen langskomen om te repareren; niet thuis geven vertraagt uw eigen zaak.

LET OP: schakel niet op eigen initiatief een monteur in en trek de kosten niet zomaar van de huur af. Zelf laten repareren op kosten van de verhuurder mag alleen onder voorwaarden (de verhuurder is na melding en een redelijke termijn in gebreke gebleven, en de kosten zijn redelijk), en huur inhouden zonder juridische basis kan u in de problemen brengen. Geef de verhuurder eerst de kans het op te lossen, en win advies in (Juridisch Loket, huurdersvereniging) voordat u zelf stappen zet.

Verhuurder reageert niet of te traag: dit zijn uw drukmiddelen

Blijft het na uw melding stil, of wordt de reparatie eindeloos vooruitgeschoven, dan heeft u als huurder meerdere routes. Bouw ze rustig op:

• Stuur een aangetekende herinnering (of e-mail met leesbevestiging) waarin u een laatste redelijke termijn stelt, bijvoorbeeld één week bij een kapotte verwarming in de winter. Vermeld dat u daarna verdere stappen overweegt.
• Vraag om tijdelijke verwarming. Bij een langer durende storing in het stookseizoen is het redelijk dat de verhuurder elektrische kachels regelt of de extra stroomkosten vergoedt. Veel corporaties doen dit standaard; vraag er expliciet om en leg de afspraak vast.
• Huurcommissie (bij sociale huur en deels bij middenhuur). Een niet-functionerende verwarming is een erkend gebrek. U kunt bij de Huurcommissie een procedure starten om de huur tijdelijk te laten verlagen totdat het gebrek is verholpen; zo'n huurverlaging kan fors zijn en werkt vaak als effectief drukmiddel. De procedure kost een klein legesbedrag dat u terugkrijgt als u gelijk krijgt. Huurt u in de vrije sector, dan kunt u voor huurverlaging bij gebreken in de regel niet bij de Huurcommissie terecht, maar wel naar de kantonrechter.
• Rechter als sluitstuk. Via de kantonrechter kunt u herstel afdwingen, huurprijsvermindering vorderen of machtiging vragen om het gebrek zelf te laten herstellen op kosten van de verhuurder.

Documenteer ondertussen alles: data, temperatuur in huis (foto van de thermostaat), correspondentie, kosten van noodkachels. Gratis eerste hulp krijgt u bij het Juridisch Loket, uw rechtsbijstandsverzekering of de lokale huurdersorganisatie; !WOON en vergelijkbare organisaties helpen in diverse steden kosteloos.

Dit hoeft u als huurder nooit te betalen (en dit soms wel)

Voor de duidelijkheid op een rij wat er bij normaal gebruik nooit voor uw rekening hoort te komen:

• Reparatie van storingen en defecte onderdelen van de cv-ketel (warmtewisselaar, pomp, printplaat, sensoren, ventilator).
• Het periodieke onderhoud van de ketel door een erkend monteur.
• Vervanging van een versleten of afgeschreven ketel, inclusief installatie.
• Voorrijkosten en arbeidsloon van de monteur die de verhuurder stuurt voor bovenstaande zaken.
• Kosten die het gevolg zijn van achterstallig onderhoud door de verhuurder.

Wat wel voor uw rekening kan komen:

• Bijvullen, ontluchten en resetten: uw eigen (gratis) klusjes.
• Schade door eigen toedoen: zelf sleutelen aan de ketel, een thermostaat vernielen, of bevriezingsschade doordat u de woning in de vorst onverwarmd achterliet zonder voorzorgsmaatregelen.
• Onnodige voorrijkosten kunnen in rekening worden gebracht als de 'storing' aantoonbaar alleen een lege batterij in uw eigen thermostaat of een uitstaande gaskraan was; ook daarom loont de zelfcheck uit de eerste paragraaf.
• Servicekosten voor een vrijwillig afgesloten extra servicepakket, als dat correct is overeengekomen.

Krijgt u toch een rekening voor een gewone reparatie of het jaarlijkse onderhoud, betaal die dan niet zomaar. Verwijs schriftelijk naar de wettelijke onderhoudsverdeling en het Besluit kleine herstellingen en vraag om intrekking. Komt u er niet uit, dan zijn het Juridisch Loket en de Huurcommissie (die ook uitspraken doet over servicekosten) de aangewezen vervolgstappen.

Hoe lang mag het duren, en wat als de ketel steeds weer stuk gaat?

Er staat geen exact aantal dagen in de wet; de norm is een 'redelijke termijn', en wat redelijk is hangt af van het seizoen en de ernst. In de praktijk kunt u dit aanhouden:

• Geen verwarming én geen warm water in het stookseizoen: spoed. Reactie dezelfde dag of binnen 24 uur, monteur binnen één tot enkele dagen.
• Geen warm water maar wel verwarming (of andersom), of storing buiten het stookseizoen: herstel binnen enkele dagen tot twee weken is doorgaans redelijk.
• Vervanging van de ketel nodig: levertijd van een nieuwe ketel kan een tot twee weken zijn; vraag voor de tussentijd om tijdelijke verwarming of een tijdelijke oplossing voor warm water.

Gaat dezelfde oude ketel elke paar weken opnieuw in storing, dan hoeft u niet eindeloos reparaties te accepteren. Een ketel van vijftien jaar of ouder die structureel hapert is aan vervanging toe, en het steeds opnieuw optreden van hetzelfde gebrek is een argument richting verhuurder en eventueel Huurcommissie. Houd een logboek bij van elke storing en elk monteursbezoek: dat patroon is uw bewijs.

Tip voor de langere termijn: vraag uw verhuurder of er een onderhoudscontract op de ketel zit en wanneer de laatste onderhoudsbeurt was. Jaarlijks of tweejaarlijks onderhoud voorkomt de meeste storingen én is een veiligheidskwestie (koolmonoxide). Blijft onderhoud structureel uit, dan is ook dat als gebrek te melden.

Zelf een cv-monteur nodig?

In de meeste gevallen regelt de verhuurder de monteur, en zo hoort het ook. Toch zijn er situaties waarin u zelf een erkende cv-monteur wilt kunnen vinden: de verhuurder vraagt u een bedrijf voor te stellen, u heeft na overleg toestemming om zelf iets te laten uitvoeren, u wilt een onafhankelijk oordeel over de staat van de ketel voor een procedure, of u bent zelf eigenaar van een deel van de installatie.

Via Installatieplatform.nl vindt u gecontroleerde cv-monteurs bij u in de buurt. Elk aangesloten bedrijf is geverifieerd op KvK-inschrijving en identiteit en wordt beoordeeld door eerdere klanten, zodat u vooraf weet met wie u te maken heeft. U omschrijft de storing (vermeld de foutcode en het keteltype), geeft aan of het spoed is, en ontvangt bij spoed vandaag nog reactie van beschikbare monteurs in uw regio. Zo staat u ook sterker in het gesprek met uw verhuurder: met een concrete diagnose en prijsindicatie op tafel is er weinig ruimte meer voor uitstel.